La commission des affaires économiques de l’Assemblée nationale étudie en 2ème lecture le projet de loi Alur (loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové) à partir du mardi 17 décembre. Il sera présenté aux députés le 14 janvier 2014 puis aux Sénateurs le 29 janvier 2014.

Le texte, qui a pour objectif de faire évoluer la règlementation des professions immobilières, a évolué depuis sa 1ère lecture. Les points essentiels sont les suivants: la mise en place de la garantie universelle des loyers, la création d’un Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières, le partage entre le bailleur et le locataire des honoraires de location facturés par les agences immobilières, l’instauration du compte séparé obligatoire pour toutes les copropriétés.

La garantie universelle des loyers (GUL)

Annoncée comme une des mesures-phares de la loi Alur, la GUL sera financée par l’État. Sa forme, son fonctionnement et son financement seront détaillées par la commission aux Affaires économiques.

La création d’un Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières

Sa mission sera de fixer la déontologie devant être respecté par les professionnels du secteur et de veiller à son respect.

Il sera composé de:

• de professionnels de l’immobilier issus de leurs syndicats,
• d’associations de défense des consommateurs agréées dans le domaine du logement,
• de représentants des ministères de la Justice,
• de représentants des ministères du Logement
• de représentants des ministères de la Consommation

Le partage entre le bailleur et le locataire des honoraires de location facturés par les agences immobilières

Le bailleur devait prendre en charge la totalité des honoraires liés à la mise en location de son bien, à l’exception des prestations bénéficiant aux deux parties comme la rédaction du bail et l’état des lieux.

La visite du logement en location et la constitution du dossier du locataire seront aussi à partager entre les deux parties pour les députés.

Un mécanisme de double plafonnement des honoraires a été mis en place pour le locataire:

• le bailleur devra s’acquitter d’une somme supérieure à celle du locataire
• le locataire devra verser une somme inférieure ou égale à un plafond établi en fonction du nombre de mètres carrés et de la localisation du bien. Il reste à définir.

L’instauration obligatoire du compte séparé pour toutes les copropriétés

Avec comme objectif de permettre aux syndics, conseils syndicaux et finalement aux copropriétaires d’avoir une meilleure lecture des dépenses d’une copropriété, le compte bancaire séparé sera obligataire pour chaque copropriété. Seules les copropriétés de moins de 15 lots pourront continuer à avoir un compte commun avec le syndic mais seulement si les copropriétaires le souhaitent et le vote en Assemblée Générale. Dans tous les cas, les honoraires du syndic seront les mêmes.

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La deuxième mesure phare du projet de loi Alur, l’article 8: la garantie universelle des loyers (GUL) a été adoptée par les députés le 12 septembre 2013 dans la foulée de l’encadrement des loyers. La GUL remplace la GRL (Garantie des Risques Locatifs) peu utilisée par les bailleurs et peu mise en avant par les assureurs.

Qu’est-ce que la Garantie Universelle des Loyers (GUL)?

La Garantie Universelle des Loyers est une garantie obligatoire pour protéger les propriétaires bailleurs des impayés (ils seront indemnisés par cette garantie en cas d’impayés) et elle remplacera le système de caution à partir du 1er janvier 2016.

Pourquoi une Garantie Universelle des Loyers (GUL)?

L’objectif est d’une part de redonner confiance aux propriétaires bailleurs qui ne mettaient pas à la location des biens immobiliers par peur d’impayés et d’autre part de faciliter l’accès au logement à des personnes qui consacrent 50% de leurs revenus au logement. Aujourd’hui, il était exclu du logement avec une norme à 33% des revenus.

Quel coût pour cette mesure?

Les propriétaires et les locataires seront mis à contribution, entre 1 et 2% du loyer annuel (1,8% selon les experts) seront prélevés à part égale entre le bailleur et le locataire pour abonder le fonds de garantie de la GUL et couvrir les 2,5% de loyers impayés chaque année.

Les contribuables participeront aussi au financement de l’agence publique qui sera créée spécialement pour l’occasion avec un budget de 750 millions d’euros.

Les assureurs, dessaisis de la GRL qui sera abandonnée, estime de leur côté, que le nombre de sinistres sera au moins deux fois plus élevés et donc que le budget sera rapidement doublé.

Quelle efficacité de la GUL?

Certains opposants à la loi avancent que cette Garantie Universelle des Loyers entrainera une déresponsabilisation des locataires face aux paiements des loyers et donc mécaniquement une hausse des impayés et des cotisations.

La création d’une nouvelle agence publique avec des frais de fonctionnement pour gérer cette garantie alors que le recouvrement des impayés devraient se faire par les centres locaux des impôts pose des questions à l’heure de la nécessité de réduire les dépenses de l’État.

Enfin, la GUL incitera-t-elle massivement les propriétaires à remettre leurs biens en location alors qu’ils disposaient de la GRL pour couvrir les risques locatifs?

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La loi Alur a pour objectif de remettre de l’ordre dans le secteur immobilier et plus particulièrement dans le domaine de la location immobilière et la ministre du logement pourrait faire vaciller la position des sites de location entre particuliers dont le plus connu est Airbnb en France.

Airbnb une success story qui pèse sur le marché

192 pays, 33 000 villes, 300 000 annonces, voici les chiffres impressionnants qu’affiche AirBnB.
New York n°1, Paris n°2 (en proportion de chiffre d’affaires de AirBnB), dans ces villes, le site est un concurrent très sérieux des hôtels qui proposent des locations souvent moins chères que des chambres en grande partie parce que les revenus ne sont pas taxés. Les députés ont donc souhaité « rééquilibrer » cette situation.

Un amendement de la loi Alur pour contraindre les bailleurs à déclarer les logements en mairie

7 députés PS ont déposé un amendement (n°186) le 5 septembre 2013 pour instaurer l’obligation d’avoir une attestation de déclaration du meublé délivrée par la mairie de la commune. Cette attestation sera obligatoire pour louer le bien sur des sites comme Airbnb entre particuliers.

Ne plus favoriser la location saisonnière au détriment de la location annuelle

De nombreux propriétaires préfèrent, pour des questions de rentabilité, louer leurs appartements en très courte durée plutôt qu’à l’année, ce qui aurait pour effet de diminuer le nombre d’appartements à louer pour les locaux et donc d’augmenter les tensions locatives locales. Selon le Nouvel Observateur, près de 30 000 logements seraient loués selon ce mode à Paris et donc inaccessible pour le marché local.

Par ailleurs, une large partie des bailleurs ne déclarent pas leurs revenus liés à ces locations touristiques occasionnelles qui se pérennisent rapidement au vue de leur rentabilité. L’amendement permettra de faciliter le recouvrement de l’impôt et donc de rééquilibrer le débat avec les hôtels.

Airbnb affirme dynamiser le secteur du tourisme

185 millions d’euros, voici la contribution en 1 an de AirBnb à l’activité économique de Paris selon une étude publiée par l’entreprise. Selon cette même étude, leurs utilisateurs qui visitent Paris séjournent plus longtemps (5,2 nuits contre 2,3 nuits) et consomment plus (865 euros dépensés contre 439 euros). Seuls 17% des hôtes parisiens ne loueraient pas leur résidence principale (louer sa résidence principale est autorisée sans déclaration préalable aujourd’hui).

Si ces chiffres étaient fondées, les acteurs de la location entre particuliers auraient un réel impact sur le tourisme à Paris et donc sur l’économie, les députés vont donc devoir trancher cette question.

Dans un contexte d’augmentation des budgets et des loyers des logements depuis près de 20 ans, Cécile Duflot souhaite instaurer une loi pour définir un cadre précis pour le domaine de la location immobilière et faciliter l’accès à la location pour les citoyens.

La proportion du logement dans le budget des habitants surpasse les 30% fréquemment voire 40% pour un citoyen sur 4, ce qui est considéré comme une réalité difficile.

En réaction à cette baisse des dépenses possibles, le ministère du logement souhaite trouver des mesures concrètes très rapidement lors du mandat du chef de la majorité.

Loi Alur

La loi Alur qui enregistre onze articles pour réguler, protéger et innover en matière de logement a été présentée fin juin.

Les trois articles qui mobilisent l’attention sont : le plafonnement des loyers dans une certaine fourchette pour interdire les hausses abusives, la garantie universelle des loyers (GUL) pour sécuriser les investisseurs et les locataires des impayés et le suivi des activités et la baisse des honoraires des agences immobilières pour redonner du des dépenses possibles aux français.

Les agences immobilières sont majoritairement contre ce projet de loi qui, selon eux, mettrait un coup d’arrêt au marché immobilier en France (déjà fortement en recul depuis plusieurs années) en pénalisant encore davantage les personnes susceptibles d’investir et elle remettrait en cause leur rôle de manière inacceptable.

Dans cette réalité donnée, elle sera passée crible début septembre par l’Hémicycle.

Encadrement des loyers

Un des enjeux visés par Cécile Duflot est le plafonnement des loyers. Après le texte sorti à la va-vite l’été dernier pour le plafonnement des loyers dans certaines régions, la loi Alur va poser les bases pour franchement les modalités pour limiter loyers. L’objectif est clairement de faire très rapidement réduire les montants des locations dans certaines régions par exemple en Ile-de-France.

Dans les territoires en manque de logements, un loyer médian de référence maximal sera calculé et les investisseurs ne pourront pas le surpasser pour les futurs baux et les renouvellements, ce qui devrait conduire à de sérieuses diminutions de montants des locations et redonner des possibilités de dépenses aux français.

Loi Duflot

En vigueur depuis début 2013, la loi Duflot permet de réduire ses impôts sur le revenu si un achat en immobilier locatif est engagé dans l’Hexagone, si certaines conditions sont respectées.

Il faut payer l’impôt sur le revenu dans l’Hexagone, certaines régions d’acquisition du bien immobilier sont sélectionnées précisément et elles correspondent aux régions où il faudrait des logements (ce qui est une garantiede mise en location pour l’investisseur) et les loyers sont plafonnés pour faciliter l’accès logement.

En contre-partie, elle donne la possibilité de de réduire son impôt sur le revenus de 18% du total des dépenses pour un bien locatif (sans dépasser 54 000€) sur neuf ans.

Le décret sur l’encadrement des loyers a été publié au Journal Officiel le 31 juillet 2013 et il prolonge le dispositif de régulation des loyers en zone tendue en attendant le vote de la loi Alur. Une quarantaine d’agglomérations françaises sont concernées.

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Liste des agglomérations concernées

Pour rappel, une agglomération couvre un territoire plus grand que la ville à proprement parlé, le décret touche donc plus de 1 400 villes en France.

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Rappel des critères pour encadrer les loyers d’une agglomération

Le choix des agglomérations « encadrées » se porte sur celles où les loyers ont connu une forte hausse ces dernières années ainsi les critères sont:

• avoir une population supérieure à 50.000 habitants,
• avoir subi une augmentation moyenne des loyers de plus de 3,2  % par an entre 2002 et 2011
• proposer des loyers supérieurs à 11 euros du mètre carré en 2012

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