copropriete
Depuis le 1er juillet, un nouveau modèle de contrat de syndic est obligatoire : voici une liste d’éléments que vous pouvez vérifier auprès de votre syndic.
Pour rappel, l’objectif de la loi Alur est de réduire les charges des copropriétés et d’assainir la gestion des copropriétés. De nouvelles prestations seront imposées au syndic de copropriété, ce qui devrait induire un surcoût limité aux honoraires des syndics. Une négociation est sans doute possible avec eux pour limiter leur hausse d’honoraires, honoraires qui seront encadrés par décret prochainement.
Une hausse immédiate des frais de syndic de copropriété (forfait annuel) n’est pas justifié par la loi Alur
Aujourd’hui, les syndics peuvent difficilement justifiés une hausse des honoraires (forfait annuel) due à la loi Alur, en effet, les décrets d’application pour l’encadrement des honoraires et le contrat-type avec la liste des prestations incluses dans le forfait annuel ne sont pas encore publiés.
Par ailleurs, la majorité des nouvelles obligations comme l’immatriculation de la copropriété, la fiche synthétique, la séparation du compte bancaire ne sont pas encore en vigueur.
Les nouvelles mesures liées à la loi Alur que doivent respecter les syndics se divisent en 3 catégories.
Les nouvelles prestations – La dématérialisation des documents – La modification du contrat avec le syndic
Les nouvelles prestations du syndic de copropriété
Instauration d’un compte séparé obligatoire pour les copropriétés de plus de 15 lots
Le compte séparé a pour objectif de permettre aux copropriétaires et en tous cas aux membres du conseil syndical d’avoir une vision sur la trésorerie de la copropriété et de mieux cerner les flux entrants et sortants.
Le syndicat des copropriétaires doit être le titulaire du compte (à vérifier auprès de la banque).
Choix de la banque
L’assemblée générale peut décider de l’établissement bancaire du compte séparé. Pour que cette faculté soit mise en œuvre, il faut que la question soit inscrite à l’ordre du jour et qu’elle soit votée à la majorité absolue de l’article 25, soit plus de 50% des copropriétaires composant le syndicat des copropriétaires.
Entrée en vigueur de l’instauration du compte séparé obligatoire
Les syndics ont 1 an pour se mettre en règle. Cette mesure n’entrera en vigueur qu’à partir du 26 mars 2015 au fur et à mesure du renouvellement des contrats de syndic. Par exemple, si votre AG est en juin 2014 et que vous reconduisez votre syndic pour un an, il faudra lors du renouvellement en juin 2015 prévoir un compte séparé.
Surcoût pour la copropriété
La gestion des comptes en ligne par toutes les banques permet aux syndics d’accéder aux comptes en ligne et les prélèvements automatiques généralisés permettent de limiter les surcharges de travail par rapport à un compte commun. Le surcoût devrait donc être limité.
La Commission des clauses abusives a recommandé que les clauses qui différenciaient le tarif du syndic selon que la copropriété fonctionne en compte séparé ou non soient supprimées des contrats.
Compte provisionnel de travaux
Cette mesure a pour objectif de faciliter la réalisation de travaux dans les copropriétés de plus de 10 lots et de plus de 5 ans en anticipant les futurs travaux éventuels en créant un fonds prévisionnel pour les travaux.
Surcoût pour la copropriété
Aucun par rapport au syndic. Ce sont des charges supplémentaires appelées pour constituer ce fonds si cette mesure préventive n’a pas été anticipée.
Fiche synthétique d’immeuble
Le syndic devra rédiger une fiche synthétique de la situation financière et de l’état du bâti de la copropriété. Cette mesure a pour objectif de mieux informer les copropriétaires pour qu’ils puissent prendre anticiper et planifier les travaux éventuels.
Surcoût pour la copropriété
Normalement faible. Le syndic dans sa mission doit réaliser la comptabilité et visiter régulièrement l’immeuble.
État daté des charges
Les informations relatives à l’état daté doivent désormais être fournies dès le compromis et non plus au moment de l’acte authentique. La loi Alur ne rajoute pas de « nouvelles » obligations au syndic. Il n’est pas obligatoire de réactualiser ces informations au moment de l’acte authentique.
Surcoût pour les copropriétaires
Normalement nul, étant donné que le moment de l’édition du document est juste avancé dans le processus de vente.
Documents à fournir lors d’une vente
Il n’y a pas de nouveaux documents à fournir de la part du syndic, dans la liste des documents à fournir par le vendeur à l’acquéreur, les documents sont soit déjà en la possession du copropriétaire vendeur, soit ce sont des documents qui étaient déjà obligatoires avant la loi Alur.
La dématérialisation des documents
Mise en place d’un extranet pour chaque copropriété
Chaque copropriété devra retrouver ses documents importants dans un extranet pour faciliter l’accès à l’information et mieux partager l’information. Cet extranet permettra de réduire considérablement les appels téléphoniques au syndic et l’envoi de documents par courrier.
Entrée en vigueur
A partir du 1er janvier 2015, les syndics professionnels devront fournir un accès à une telle plateforme sauf décision contraire de l’assemblée générale prise à la majorité de l’article 25 de la présente loi. La liste précise des documents consultables n’est pas encore publiée.
Surcoût pour la copropriété
Variable selon les syndics, certains considèrent que cela fait partie de l’offre de base d’un syndic aujourd’hui, qu’il leur fait gagner du temps et ne justifieront pas un éventuelle hausse d’honoraires par cette mise en place.
Communication et convocation par mail
Les convocations aux AG pourront être envoyées par mail et pas nécessairement par recommandé d’où une économie pour la copropriété. De même, il ne sera plus nécessaire de faire autant de photocopies, ce qui permettra aux copropriétaires de faire des économies.
Surcoût pour la copropriété
Cette mesure devrait faire économiser sur les honoraires des syndics.
L’installation de lignes de communication électroniques à très haut débit dans l’immeuble
L’assemblée générale peut donner mandat au conseil syndical pour étudier les propositions d’installation des opérateurs de fibre optique.
Un vote à la majorité absolue (article 25 h) est nécessaire pour décider de l’installation..
Entrée en vigueur
Cette mesure est applicable aux assemblées générales convoquées après le 6 août 2015.
La modification du contrat avec le syndic
L’encadrement des honoraires des syndics
Entrée en vigueur: 3ème trimestre 2014 (annonce de la nouvelle ministre du logement Sylvia Pinel)
Les honoraires liés aux travaux exceptionnels ne seront plus fixés par contrat mais soumis au vote des copropriétaires
La copropriété est désormais libre de voter ou non pour une rémunération spécifique du syndic au titre de diligences menées par le syndic pour des travaux exceptionnels par exemple. Le syndic devra donc justifier ses honoraires et les copropriétaires pourront donc mieux négocier.
Désormais, ces diligences ne doivent plus être mentionnées dans le contrat de syndic même à titre indicatif et si elles y figurent encore, elles ne sont pas opposables à la copropriété.
Entrée en vigueur
En vigueur depuis la date de promulgation de la loi
Le contrat-type fixera les prestations non comprise
Les prestations comprises dans le forfait de base des syndics seront étoffées, les prestations supplémentaires seront encadrées strictement pour éviter les forts dépassements d’honoraires. Ces prestations seront listées par décret et elles devront correspondre à des tâches importantes de la part du syndic comme par exemple la gestion des conséquences d’un incendie ou d’un dégât des eaux importants ou les assemblées générales extraordinaires.
La mise en concurrence des syndics lors des renouvellements ou de nouvelles copropriétés
Mise à jour via la loi Macron (7 août 2015) : La mise en concurrence est obligatoire uniquement tous les 3 ans et plus chaque année comme précédemment. De plus, le conseil syndical peut en être dispensé par l’assemblée générale.
Les conseils syndicaux et les copropriétaires devront présentés au moins deux propositions de syndic en assemblée générale lors du renouvellement du syndic ou de la mise en place de celui-ci dans les nouvelles copropriétés.
Les copropriétés peuvent donc négocier au mieux les hausses d’honoraires liées aux nouvelles prestations obligatoires pour le syndic qui vont dans le sens d’une gestion en « bon père de famille » de la copropriété.
Les copropriétaires peuvent mettre en concurrence plusieurs syndics et si le conseil syndical est actif dans le cas des petites copropriétés de moins de 30 lots, consulter pourquoi pas les syndics en ligne (leurs tarifs sont souvent inférieurs à 100€ par an et par logement).
Il semblerait que la loi Alur concernant les comptes séparés soit applicable dès le 26 mars 2015 sans surcout…… Donc une assemblée générale tenue en juin 2014 avec reconduction du syndic pour un an devrait entrainer pour le syndic l’ obligation d’ouvrir ce compte en cours de mandat……….Doit-on le prévoir explicitement en AG ???Merci de votre réponse JPSenn
Bonjour,
Vous devrez le prévoir au moment du renouvellement de votre contrat de syndic l’année prochaine en juin 2015 ou alors vous pouvez anticiper cette année cette mesure.
Cordialement,
L’équipe de la rédaction
Bonjour,
Je viens de recevoir ma convocation d’AG. Mon syndic souhaite augmenter ses honoraires de 14 % grâce à cette loi. Qu’avons nous-nous comme possibilité?
Merci.
Bonjour,
De combien de lots est composée votre copropriété?
Il est nécessaire de demander des explications sur les actions supplémentaires qui vont être réalisées et de voir si cela correspond réellement à une hausse de 14% des honoraires. Il convient de bien négocier et de mettre en concurrence les syndics, cette mise en concurrence sera désormais obligatoire pour tout renouvellement de syndic. De nouvelles offres alternatives existent, en particulier pour les petites copropriétés (inférieures à 30 lots).
Cordialement,
La rédaction
Lors de l’ AG qui a eu lieu début juin dans l’immeuble où je possède un bien en location, il a été dit par le Syndic que la loi Alur allait obliger, les propriétaires dont les biens sont loués, à ouvrir leur appartement ou chambre de service… pour que le syndic puisse constater l’état intérieur du logement. Est-ce bien vrai que cet Loi Alur donne ce droit au Syndic ou au Conseil Syndical de pénétrer comme ils le désirent dans un bien privé? Cela m’étonne, je n’ai rien vu à ce sujet dans la Loi Alur…
Le Syndic ne doit-il pas se borner à faire un état des lieux des parties dîtes communes de l’immeuble seulement pour alerter les co propriétaires de travaux à faire rapidement?
Cdlt
j’ai une A.G le 30/6 avec changement de syndic proposé mais une seule candidature est proposée . Est-ce légal ? Cdtl
Bonjour
Nous avons eu une AG le 25 juin .Nous devions voter pour un renouvellement de mandat de syndic 1 na ou 3 ans
Notre syndic ne nous a pas présenté un autre devis de cabinet concurrent
Est-ce légal ?
le syndic doit-il être maintenu (comme explicité dans la loi)?
Que devons nous et pouvons nous faire ?
merci de votre réponse
Cordialement
bonjour
nous venons d’avoir notre assemblée générale et notre syndic nous a facturé 108 euros de frais de connexion internet , comme nous avons demander des explications
il nous a dit que c’était suite à la loi alur et obligatoire .nous avons donc chaque copropriétaire un identifiant et un code d’accés .pouvez vous m’en dire plus à ce sujet.
je vous remercie
cordialement
Bonjour, la loi Alur impose la mise en place d’un extranet pour retrouver les informations sur la copropriété en ligne. Les honoraires sont laissés à l’appréciation des syndics. N’hésitez pas à négocier et à faire jouer la concurrence. Où habitez-vous? De nombreux syndics lisent ce blog et pourraient vous proposer des devis contradictoires.
Mon syndic augmente ses honoraires de 29% ! Justifiant la passage de la loi ALUR, c’est un peu beaucoup non ?
Vous pouvez demander le détail de leurs prestations pour comprendre la composition des 29%. Vous pouvez aussi demander des devis d’autres syndics pour faire jouer la concurrence. Dans quelle ville habitez-vous? De nombreux syndics lisent ce blog et pourraient vous proposer leurs services.
Merci pour vos commentaires sur l , réponses aux questions et
Merci pour vos précisions sur la loi Alur, vos réponses aux questions et votre proposition de demander des « devis de Syndic ».
Par souci de transparence ,pourriez vous me dire quelle est votre activité ( Organisme d’information ? Cabinet spécialisé Gestion de copro,
Association consomateur , groupe ou gros Syndic ?
Rassurez vous , cette question n’a qu’un but ,c’est de ne pas avoir de doutes sur votre démarche qui peut intéresser beaucoup de personnes.
Merci pour votre retour. Nous sommes un site d’informations grand public. Malheureusement nous n’avons pas assez de syndics pour mettre tout le monde en relation et les syndics ne veulent pas forcément faire de devis : difficile de faire jouer la concurrence dans ce cas. Cordialement. La rédaction.
Bonjour,
Ayant vendu mon appartement, mon notaire a demandé à mon Syndic un état daté pour la signature du compromis de vente.
Il a également demandé à celui-ci sa réactualisation pour l’acte de vente authentique, qui se fera moins de 3 mois après la signature du compromis de vente.
D’après ce que vous dites, la réactualisation de l’état daté n’est pas obligatoire mais je pense qu’il fait cela afin de connaître mon état vis à vis du Syndic, calculer le prorata des charges au moment de la vente et je crois qu’un état daté n’est valable qu’un mois.
A votre avis, est-ce vraiment justifié de la part de mon notaire de demander une réactualisation de l’état daté ?
Merci
Bonjour,
Je lis avec intérêt que certains s’interrogent sur une augmentation des honoraires de 15 ou 20% justifiée, selon les syndics concernés par la loi Alur. Je puis vous indiquer que le notre, le cabinet HASSLER, à Paris, entend justifier une augmentation de 128% (sur le HT).
A vos réflexions…