Mise à jour du 29 août 2014: la loi Duflot pour l’investissement locatif a été améliorée  (possibilité de louer pendant 6, 9, 12 ans au lieu de 9 ans uniquement, possibilité de louer à un parent ou un enfant, ouvrir le dispositif au SCPI aux même conditions fiscales) et est remplacée par la loi Pinel.

La loi Duflot 2014 est identique à la loi Duflot 2013. Le dispositif Duflot conserve les mêmes zones et les mêmes conditions et se trouve renforcé par la nouvelle loi Alur. Explications.

La loi Duflot est entrée en vigueur le 1er janvier 2013. Cette loi remplace la loi Scellier. Elle vise à favoriser l’investissement locatif dans l’immobilier neuf dans les zones tendues et elle permet de défiscaliser une partie des sommes mobilisées. Les zones tendues sont les zones où il manque des logements et où les loyers ont fortement augmenté.

Nouveauté à partir du 1er octobre 2014: la loi Duflot verra ses zones modifiées à partir du 1er octobre 2014 avec le passage de nombreuses villes de catégorie B1 à A, ce qui s’accompagne pour ces villes comme Lyon ou Marseille de la possibilité d’augmenter les loyers et de louer à des locataires avec des revenus supérieures.

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Qui peut bénéficier de la loi Duflot?

Tout contribuable français peut bénéficier de cette mesure lorsqu’il investit dans un logement locatif neuf aux normes de construction en vigueur soit BBC (Bâtiment Basse Consommation) soit RT 2012 construit en zone tenue.

En résumé, le dispositif Duflot permet de réduire une partie de ses impôts (jusqu’à 6000€ par an sur 9 ans) pour rembourser un investissement locatif pour aider l’État à faire face à la pénurie de logements en France dans certaines zones.

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Quel est l’objectif de la loi Duflot logement?

L’objectif principal de la loi Duflot et de l’État est de développer l’offre de logements locatifs en zone tendue en incitant les contribuables français à investir dans l’immobilier locatif neuf sur le territoire dans les zones tendues. Mécaniquement, cela relancera le secteur du bâtiment en perte de vitesse depuis plusieurs années avec un objectif de 40 000 logements construits pas an.

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Quels sont les avantages de la loi Duflot?

Les avantages du dispositif Duflot repose:

• sur l’absence d’apport pour réaliser l’investissement
• sur la création d’un capital pour l’avenir et de revenus complémentaires
• sur la rentabilité de l’investissement assuré par trois composantes: des loyers servis intéressants, un taux d’occupation du bien élevé et une large réduction d’impôts.

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L’investissement peut se faire sans apport

En investissement locatif, la logique est différente de l’achat pour la résidence principale. En effet, les loyers servent à rembourser en partie l’emprunt contracté ainsi que les réductions d’impôts (sommes non versées aux impôts mais investies dans le bien immobilier) et cela vous permet de vous constituer un capital matérialisé par le bien immobilier.

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La création d’un capital et de revenus complémentaires

L’investissement Duflot permet de se créer un capital et des revenus complémentaires représentés par les loyers perçus de la part du locataire pour financer vos projets futurs:

• financement des études des enfants
• projet d’achat d’une résidence principale
• complément de revenus pour la retraite
• …

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Les biens se situent exclusivement en zone tenue

La loi Duflot n’est applicable qu’en zone tendue, ce qui garantie pratiquement deux facteurs:

• un bon niveau de loyers donc une rentabilité de l’investissement intéressante.
• une mise en location facile dans une zone où il est difficile de se loger par manque de logements.

La réduction d’impôt grâce au dispositif Duflot

Plus avantageuse que les dernières versions de la loi Scellier, la loi Duflot permet de réduire ses impôts d’un montant de 18% du montant de l’investissement locatif (limité à 300 000€ soit 54 000€ de réduction maximale d’impôts) sur une période de 9 ans. Cette réduction d’impôt vous permet de régler les mensualités de votre investissement.

Exemple pour l’achat d’un bien immobilier à 160 000€ par un célibataire

La réduction d’impôt est de 150 000€ x 18% = 27 000€, à répartir sur 9 ans, soit 3 000€ de réduction par an sur 9 ans. Ainsi un célibataire qui paierait 3 500€ d’impôt par an, ne versera plus que 500€ d’impôts par an pendant 9 ans. Il pourra mobilier ses 3 000€ pour rembourser l’emprunt du bien immobilier.

Exemple pour l’achat d’un bien immobilier à 250 000€ par un couple

L’économie d’impôt est de 250 000€ x 18% = 45 000€, à étaler sur 9 ans, soit 5 000€ de réduction par an sur 9 ans. Prenons comme exemple, un couple qui paierait 7 400€ d’impôt par an, enverra un chèque de seulement 2 400€ aux impôts chaque année pendant 9 ans. Il sera en mesure d’utiliser ses 5 000€ pour honorer le prêt de l’investissement.

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Les conditions d’achats du logement en loi Duflot

1. L’investissement doit être un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement (VEFA), acquis dans l’optique d’une location.
2. Le prix au m² du logement lors de l’acquisition n’est pas limité (possibilité d’acheter des logements en région parisienne par exemple), en revanche dans le calcul de la réduction d’impôt un plafond de 5 500 €/ m2 sera appliqué à la surface habitable.
3. Le logement doit respecter des critères de performance énergétique: soit la réglementation thermique (RT 2012), soit avoir le label BBC 2005.
4. Le logement doit être construit dans sur certaines territoires en manque de logements locatifs (ce qui est une certaine garantie de location) soit les zones Duflot Abis, A, B1 qui sont les grandes agglomérations françaises.
5. Le délais entre la déclaration d’ouverture de chantier et l’achèvement du logement doit être de moins de 30 mois.
6. Il n’est possible de faire que 2 investissements en dispositif Duflot par an et par foyer fiscal bien sûr dans la limite de 300 000€ par an.

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Les conditions de location

1. Le logement doit être louer nu à usage d’habitation principale pendant une durée de 9 ans minimum.
2. La location du bien immobilier devra être réelle dans les 12 mois après sa livraison.
3. Les loyers ne doivent pas dépasser des plafonds selon les zones, ces plafonds sont fixés par décret chaque année.
4. Les locataires ne devront pas dépassés un certain seul de revenus. Une garantie des revenus locatifs est recommandée.

Les conditions particulières

1. Le plafonnement des niches fiscales à 10 000 € / an s’implique à la loi Duflot.
2. Au sein d’une même résidence en copropriété, au moins 20% des occupants de la résidences doivent être des primo-accédants, ce critère-là est à vérifier auprès du promoteur ou du commercial de l’opération sélectionnée.

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