La loi Alur modifie en profondeur le cadre juridique de la location vide ou meublée avec pour objectifs de diminuer les coûts de la location pour les locataires, de rapprocher les cadres juridiques des locations vides et meublées et de favoriser l’accès au logement en facilitant la production de logements.

Diminution du coût de la location pour les locataires

Encadrement des loyers – Encadrement des frais d’agence – Baisse des factures d’énergie

Encadrement des loyers en zone tendue

En zone tendue (villes de plus de 50 000 habitants où il est difficile d’accéder au logement), les loyers seront encadrés pour les locations vides et meublées.

Un loyer médian de référence sera établi par le préfet à partir des données fournies par l’observatoire locale des loyers. A partir de ce loyer médian de référence, un loyer maximal de référence (20% en plus du loyer médian de référence) et un loyer minimal de référence (30% en moins du loyer médian de référence) seront publiées. Les bailleurs devront proposer un loyer dans cette fourchette.

Date prévisionnelle d’entrée en vigueur : en vigueur à Paris, autres zones tendues : courant 2016

> Encadrement des loyers à Paris

> Être informé(e) de la publication du décret

Un complément de loyers pourra être appliquée par le propriétaire, si le bien possède des caractéristiques exceptionnelles.

Date prévisionnelle d’entrée en vigueur: non définie

> Être informé(e) de la publication du décret

Conditions de révision des loyers et délais de prescription

Le loyer peut toujours être révisé chaque année avec l’IRL mais si la révision n’a pas été faite, il n’est possible que de l’appliquer rétroactivement que d’un an en arrière.

La prescription pour réclamer des arriérés de charges ou de loyer est diminuée de 5 à 3 ans.

Congés – Préavis: délais, conditions et sanctions des congés frauduleux

Pour les locataires

• En zone tendue, le délai de préavis est réduit à 1 mois au lieu de 3 mois pour les locations vides.
• Hors des zones tendues, le délai de préavis reste à 3 mois, mais les cas de préavis réduit sont élargis aux cas ou personnes suivants:
  • les mutations,
  • les pertes d’emploi,
  • tout locataire dont l’état de santé impose de quitter le logement, sans condition d’âge,
  • les adultes handicapés,
  • les locataires qui obtiendraient un logement social

Pour les bailleurs

Il faudra apporter des précisions sur le sérieux du motif invoqué dans la demande de congés accompagnées d’une note donnée au locataire pour l’informer des moyens de recours et de l’indemnisation possible, si elle devait s’appliquer.

En cas de congé frauduleux, le bailleur s’expose à une amende de 6000€ et 3000€ pour les personnes morales, doublée de la réparation du préjudice subi par leur locataire.

Date d’entrée en vigueur: en vigueur

> Vérifier l’éligibilité au préavis réduit

Des modèles-type de contrats de bail et d’état des lieux

Dans une optique de simplification des démarches et de réduction des frais pour les locataires, des modèles-types de contrats de bail et d’état des lieux seront publiés par décret. Ils seront déclinés pour les locations vides, meublées et les colocations.

Établi, il pourra être complété pendant 10 jours, puis au cours de la période de chauffe en ce qui concerne les éléments de chauffage. L’état des lieux tiendra compte des chauffages individuels et/ou de production d’eau chaude sanitaire individuelle et/ou d’un compte individuel de chauffage collectif pour chaque type d’énergie mise en œuvre.

Date prévisionnelle d’entrée en vigueur: 1er août 2015

Mentions dans le bail

Le bail sera complété de nombreuses mentions obligatoires, prévues dans le document-type comme:

• la surface du logement: pour les locations vides comme pour les meublées avec une diminution de loyer proportionnelle aux mètres carrés manquants si la différence entre la surface réelle et celle du bail est supérieure à 5%,
• le loyer médian de référence, si le logement est en zone tendue,
  
• le loyer du précédent locataire,
• le renoncement du propriétaire à la Garantie Universelle des Loyers, si c’est le cas.

Date prévisionnelle d’entrée en vigueur: 1er août 2015

Diagnostics obligatoires

Le dossier à annexer au bail pour louer comprend aujourd’hui plusieurs diagnostics (électricité, gaz, amiante). De nouveaux diagnostics devraient les compléter.

Date prévisionnelle d’entrée en vigueur: non définie

> Être informé(e) de la publication du décret

Encadrement des frais d’agence

Les frais d’agence relatifs à la mise en location (rédaction du bail, visites du logement, montage du dossier et état de lieux) seront partagés en deux entre le locataire et le bailleur. Les autres frais seront à la charge exclusive du propriétaire.

La rémunération des agents immobiliers sera encadrée et plafonnée en fonction du nombre de mètres carrés habitables.

Cette mesure est aussi valable pour les locations meublées.

Date prévisionnelle d’entrée en vigueur: 15 septembre 2014

Dépôt de garantie: montant, délai pour le rendre

En location vide, il est borné à 1 mois de loyer hors charges.

En meublé, un plafond est instauré au montant du dépôt de garantie qui représente 2 mois de loyers hors charges.

Assurance logement

Les locataires ont l’obligation de souscrire une assurance multirisque habitation pour le logement.

S’ils ne l’ont pas fait, le bailleur peut en souscrire une à leur place et récupérer son montant sur les charges de leur locataire.

Encadrement de la colocation

La colocation disposera d’un modèle-type de contrat de bail.

Date prévisionnelle d’entrée en vigueur: avant l’été 2014

> Être informé(e) de la publication du décret

Les règles concernant la solidarité seront aussi modifiées:

• la solidarité du locataire s’achèvera automatiquement fin à l’arrivée d’un locataire entrant,
• elle prendra fin au maximum six mois après son départ s’il n’y a pas de remplaçant.

Les règles concernant les charges évoluent aussi, elles pourront être sous forme:

• de provisions,
• de forfait s’il reflète la réalité des charges récupérables.

Garantie Universelle des loyers

La garantie universelle des loyers sera gratuite pour le propriétaire et le locataire et elle couvrira le propriétaire pendant une période de 18 mois à hauteur du loyer moyen de référence de la zone concerné.

Date prévisionnelle d’entrée en vigueur: 1 janvier 2016

> Être informé(e) de la publication du décret

Cadre juridique de la location uniformisé et renforcé

Alignement de la location meublée sur la location vide

Un alignement de ces deux modes de location va avoir lieu avec les mêmes règles pour:

• la liste des clauses interdites,
• la liste des documents que l’on ne peut demander au locataire ou à son garant,
• les modalités de décompte du délai de préavis,
• la prise en charge de la vétusté par le bailleur

Par décret, une grille de vétusté sera mise en place pour faire la part entre la vétusté à la charge du locataire et celle à la charge du propriétaire lors des travaux de remise en état du logement.

Date prévisionnelle d’entrée en vigueur: avant l’été 2014

> Être informé(e) de la publication du décret

Une liste des meubles pour les locations meublées

Une liste des meubles indispensables dans une location meublée sera établie par décret.

Date prévisionnelle d’entrée en vigueur: non définie

> Être informé(e) de la publication du décret

Encouragement de l’investissement immobilier privé

Mise en place de cadres juridiques pour faciliter l’habitat participatif

L’habitat participatif est une 3ème forme d’habitat avec l’habitat individuel et l’habitat collectif.

Les habitants sont parties prenantes dans le projet de construction et ils partagent la propriété du bien. Deux nouvelles formes juridiques ont été créées pour faciliter l’habitat participatif.

Avantages fiscaux importants pour les investisseurs en immobiliers neufs

Date d’entrée en vigueur: 1er janvier 2013.

En zone tendue, l’augmentation des loyers est causée par un manque de logements sur le marché locatif. Avec la loi Pinel, l’État encourage l’investissement privé en immobiliers neufs en offrant aux contribuables d’importantes réductions d’impôts sur le revenu en cas d’investissement qui permettent de financer à moindre coût les investissements.

> En savoir plus sur la loi Pinel et ses avantages pour les contribuables